Проектная декларация № 24-001103 — анализ
Государственная проектная декларация нашего МКД (МКД 4868, ID наш.дом.рф = 48929), застройщик ООО СЗ М-3 ГРУПП. 6 версий от 24.12.2024 до 06.03.2025 — все скачаны 23.05.2026 через mcp__Claude_in_Chrome (после прохождения анти-бот защиты наш.дом.рф).
📁 Файлы: Files/Земля под МКД/Архив рекламы/nashdom_obj48929_pd24-001103_*.pdf
Ключевые факты (всё проверяемое — в самом PDF)
Название проекта (раздел 1)
«Многоэтажный жилой дом №1 с встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и автостоянкой, расположенный по ул. Ключевская г. Красноярска»
🟢 Факт: автостоянка указана как часть проекта МКД, не отдельный объект.
Земельный участок (раздел 12)
| Поле | Значение |
|---|---|
| Кадастровый № | 24:50:0700040:4745 (наш ЗУ 4745) |
| Площадь | 6 378,00 м² |
Парковочное пространство (раздел 13.1.2) ⚡
| Пункт | Содержимое |
|---|---|
| 13.1.2.1 Планируемое количество гостевых машино-мест на объекте строительства | 134 |
| 13.1.2.2 Планируемое количество гостевых машино-мест вне объекта строительства | 26 |
| Итого | 160 гостевых машино-мест по проекту |
🟢 Факт (не меняется в 6 версиях декабрь 2024 — март 2025): на этапе госрегистрации проекта запланировано 160 гостевых машино-мест, из них 134 на самом объекте (= на нашем ЗУ 4745).
🛡 Defensive reasoning — что значит «гостевые 134 на объекте»?
Гипотеза А (наша оптимистичная): «гостевые → общедомовые → ОДИ»
134 гостевых = бесплатные для жителей и гостей → должны быть в ОДИ собственников → застройщик незаконно продал их как недвижимость.
🔴 Атаки на гипотезу А
| # | Атака | Вероятность | Эффект |
|---|---|---|---|
| A1 | Термин «гостевые» в декларациях ≠ «общедомовые». В практике это часто м/м для временного размещения транспорта посетителей, юридически может быть собственностью застройщика | 70% | Аргумент «гостевые → ОДИ» ослаблен, требует юр. интерпретации |
| A2 | «На объекте строительства» может включать подземную парковку 4765, проданную как недвижимость. 134 может быть = 99 проданных + 35 свободных | 50% | Возможна реинтерпретация цифр в пользу застройщика |
| A3 | Декларация — план, фактическое строительство может отличаться. Застройщик скажет: «планировали 134, реализовали 99+35» | 60% | Суд может принять отклонение |
| A4 | «Гостевые» в типовых декларациях = открытая наземная парковка перед домом. 134+26 = вся «гостевая инфраструктура»: площадка перед домом + улица. На 6 378 м² ЗУ физически 134 машин может и не помещаться → возможно эти 134 бумажные, не реализованы | 70% | Если 134 не реализованы — аргумент про «продали наши гостевые» теряет основу |
| A5 | «Обеспеченность 38%» на наш.дом.рф может считаться только по проданным м/местам, без гостевых. Тогда 38% и 134 — про разное | 50% | Цифры не противоречат друг другу как казалось |
| A6 | Гостевые м/м не входят в ОДИ автоматически по ст. 36 ЖК. Нужно либо упоминание в техпаспорте, либо решение суда | 70% | Иск требует доказательств помимо декларации |
| A7 | Декларация относится к ЗУ 4745, но Парковка 4765 может быть на другом ЗУ. Нужно проверить | 30% | Возможна потеря территориальной связи |
🟢 Реалистичная финальная позиция
Декларация — материал для юриста, не самоочевидное доказательство.
| Использование | Реалистичная сила |
|---|---|
| Для Истребование части парковки в ОДИ | 🟡 Гипотеза 20-30% — нужна юр. интерпретация термина «гостевые» + анализ плана объекта (zip 18 MB) |
| Для Введение в заблуждение по парковке — ФАС и Роспотребнадзор | 🟢 Сильное — гос. документ против рекламы. 45-55% что УФАС/РПН поддержат |
| Для Главный иск — понуждение к формированию ЗУ | 🟢 Усиление — подтверждает что парковка по проекту = часть инфраструктуры МКД на ЗУ 4745. Базовый аргумент и без неё силён |
Сравнение источников по парковке (для брифинга)
| Источник | Что сказано | Дата |
|---|---|---|
| Проектная декларация № 24-001103 (госрегистрация, 6 версий) | 134 гостевых м/м на объекте + 26 вне = 160 | 24.12.2024 – 06.03.2025 |
| наш.дом.рф ЕИСЖС (госпортал) | «Обеспеченность машиноместами 38%» | актуально на 23.05.2026 |
| ЕГРН — Парковка 4765 | ~99 машино-мест, оформлена как отдельный объект, продаются как недвижимость | по выпискам |
| Реклама domostroyrf.ru (зафиксировано) | «Парковка: Подземная, наземная» | сохранено 23.05.2026 |
| Wayback Machine стм24.рф (7 снимков 2018-2025) | в about-company упоминания подземной парковки не нашёл во всех 6 годах | проверено 23.05.2026 |
Не выдержало defensive reasoning (мои ошибки)
🔴 Утверждения, которые я делал без атаки и потом отозвал:
- ❌ «Гостевые м/м должны быть в ОДИ» — спорное утверждение
- ❌ «Прямое противоречие 134 vs 99» — могут быть разные категории
- ❌ «БОМБА для иска» — преувеличение. Это дополнительное обоснование, не самостоятельное доказательство
Записываю как урок: применять принцип №2 (Defensive reasoning — критика всех позитивных выводов) до публикации позитивного вывода, не после напоминания.
Что ещё нужно сделать (для юриста)
- Проанализировать план объекта (
nashdom_obj48929_plan849182.zip, 18 MB) — где физически 134 гостевых м/м - Найти прецеденты ВС/АС по терминам «гостевая парковка» и «общедомовое имущество»
- Запросить у застройщика разъяснение: где и как реализованы 134+26 м/м
- Сверить с техпаспортом дома (Тех. паспорт дома) — что включено в состав общего имущества
Связи
- Атомарный объект → Парковка 4765
- Главный объект → МКД 4868 + ЗУ 4745
- Используется в → Введение в заблуждение по парковке — ФАС и Роспотребнадзор
- Используется в → Истребование части парковки в ОДИ
- Усиливает → Главный иск — понуждение к формированию ЗУ
- Источник → Брифинг для юриста — всё дело в одном файле
- 🛡 Метод критики → Defensive reasoning — критика всех позитивных выводов