ОДИ — Общее долевое имущество собственников помещений в МКД
Главное правовое основание нашего земельного иска. Земельный участок под МКД с элементами озеленения, благоустройства и объектами для обслуживания дома принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности.
Ключевые нормы
- ст. 36 ЖК РФ — состав ОДИ: помещения общего пользования + крыши, ограждения, фундамент + механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование + земельный участок с элементами озеленения и благоустройства.
- ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»:
- ч. 2: земельный участок, на котором расположен МКД и иные входящие в его состав объекты, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД
- ч. 3: если участок не сформирован — на основании решения общего собрания собственников любое уполномоченное им лицо вправе обратиться в орган власти с заявлением о формировании
- ч. 4: с момента формирования и государственного кадастрового учёта участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников
- пп. 3, 4 (после прекращения права частной собственности на участок): образование участка под МКД становится обязанностью органов местного самоуправления
- ч. 5 ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ «О гос. регистрации недвижимости» — регистрация ОДИ автоматически при регистрации права на первое помещение, если участок уже в ЕГРН как общий.
- Постановление Пленума ВС/ВАС № 10/22 от 29.04.2010 — право ОДИ возникает в силу закона, регистрация подтверждает, а не создаёт.
Применение к нашему случаю
В нашем доме МКД 4868 на участке ЗУ 4745 ОДИ НЕ оформлено:
- Участок не сформирован для эксплуатации МКД — ДМИЗО письменно подтвердил (через Росреестр), что таких работ не проводилось
- На участке кроме МКД есть Парковка 4765 с другими собственниками → участок не предназначен исключительно для МКД
- Отметки об ОДИ в ЕГРН нет (проверка по выписке)
- Прокуратура г. Красноярска признала: обязанность сформировать ЗУ под МКД лежала на застройщике ООО СЗ М-3 ГРУПП
- При прекращении права частной собственности — обязанность переходит МСУ (пп. 3, 4 ст. 16 ФЗ-189)
Главный иск (через эту норму)
Понуждение застройщика сформировать отдельный участок под МКД — с ВРИ только 2.6 (многоэтажная застройка), без ВРИ 2.7.1 (парковка) и 3.1.1 (коммунальные услуги). После формирования и кадастрового учёта — автоматический переход в ОДИ собственников по ч. 4 ст. 16 ФЗ-189.
Сильная норма для этого пути — п. 4 ст. 19 ПЗЗ В-122 Красноярска: требования по минимальному размеру участка не распространяются на формируемые под существующими МКД. Значит можно меньше 5 000 м² минимума.
Связи
- Главная норма для → Земля под МКД (к67) — статус и правовая база
- Применяется к → ЗУ 4745, МКД 4868
- Также см. → ПМТ (Проект планировки и межевания), ПЗЗ (Правила землепользования и застройки)
Прецеденты
- Определение СК ВС РФ от 22.11.2022 № 16-КГ22-28-К4 — упомянуто Росреестром как прецедент по разделу земли под МКД. В открытых базах не найдено, поднимать через юриста.