Земля под МКД (к67) — статус и правовая база
MOC (Map of Content) земельного вопроса по нашему дому. Сжатый обзор + связи на атомарные заметки. Для визуального обзора — см. Mindmap земельного вопроса.
TL;DR (обзор за 30 секунд)
Участок ЗУ 4745 (6 378 м², ВРИ 2.6 + 2.7.1 + 3.1.1, зона СОДЖ-2) принадлежит ООО СЗ М-3 ГРУПП. 🆕 Залог Банка ДОМ.РФ снят (выписка ЕГРН 21.05.2026). На нём — МКД 4868 (год ввода 2025) + Парковка 4765 (отдельное здание адрес «Ключевская 65»). 🆕 На ЗУ также 3 неизвестных объекта (5147, 4753, 4764) — требуют выписок. Отдельный участок под МКД (ОДИ) не сформирован. Прокуратура г. Красноярска признала обязанность за застройщиком; дело переадресовано в Прокуратуру Свердловского района по бездействию М-3 ГРУПП (ждём до ~04.07.2026). Главный вектор: понуждение застройщика выделить отдельный ЗУ под МКД по ст. 36 ЖК + ст. 16 ФЗ-189 + п. 4 ст. 19 ПЗЗ.
Бенефициар застройщика — депутат Заксобрания края Енджиевский Захар Львович (ЛДПР). Голова холдинга — ООО СТМ (3,3 млрд ₽ выручки, 7,9 млрд ₽ госконтрактов, угроза банкротства окт. 2024, реорганизация с 16.04.2026). ООО УК Слобода оформлена на учредителя Вовненко Сергей Леонидович — 🆕 сам застройщик (директор ООО Комжилстрой + ООО Строй и к, не номинал). Слобода — часть мини-холдинга УК Худоногова (+Домовладелец+Фридом).
🆕 Параллельный вектор: введение в заблуждение по парковке. 4 независимых рекламных источника обещали «подземную парковку» (m2.ru, domostroyrf.ru, cian.ru, стм24.рф) — по ЕГРН подземной нет, только надземная + 38 м/м на кровле. Готовятся жалобы в УФАС и Роспотребнадзор.
🆕 Новый узел противника: Логинов В.А. (бывш. глава Красноярска) арестован 09.06.2025 СК РФ за взятки 180 млн ₽ (период 2018-2024). Подписант В-307 и № 211 — оба в период взяточничества.
🛡 Реалистичные вероятности (defensive reasoning)
⚠️ Полный систематический разбор всех позитивных выводов с атаками → Defensive reasoning — критика всех позитивных выводов
| Фронт | Вероятность успеха | Реалистичный срок | Категория |
|---|---|---|---|
| Главный земельный иск (1-я инстанция) | 15-25% полный успех / 40-50% частичный | 8-14 мес | 🟡 Реалистично через апелляцию/кассацию (18-30 мес) |
| УФАС — недостоверная реклама | 30-40% | 1-9 мес | 🟡 Риск: «реклама агрегаторов, не застройщика» |
| Роспотребнадзор | 30-40% | 1-9 мес | 🟡 Риск: переквалификация / срок |
| Индивидуальные иски ЗоЗПП (с пост. УФАС/РПН) | 50-65% | 9-15 мес | 🟡 Реалистичная компенсация 150-400K ₽ (не 270-900K) |
| Индивидуальные иски ЗоЗПП (без пост.) | 30-40% | 9-15 мес | 🔴 Только если параллельно с другими доказательствами |
| Жалоба в ГЖИ на Слободу | 50-60% | 1-3 мес | 🟢 Самый «лёгкий» фронт |
| Антикоррупционная жалоба по Енджиевскому | <15% реального наказания | 6-12 мес | 🔴 PR-инструмент, не правовой |
| Пересмотр В-307 через дело Логинова | <10% сейчас | 12-24+ мес | 🔴 Гипотеза, ждать развития СК |
| План Б (банкротство СТМ) | <10% эффект | неизвестно | 🔴 Мониторинг |
🟢 Реалистичный стратегический прицел:
- Из 4-5 параллельных фронтов — хотя бы 1-2 должны зайти. Стратегия диверсификации, а не «одна победа».
- Главный приоритет: УФАС/РПН → ГЖИ → главный иск → индивидуальные иски
- PR-инструменты (антикор, пересмотр В-307) — работают как давление, не как самостоятельные победы
🔴 Что НЕ обещать соседям и себе:
- «Гарантированная победа в главном иске» (вероятность 15-25%)
- «Каждый получит 270-900K ₽» (реалистично 150-400K и не каждый)
- «За полгода» (реалистично 12-30 месяцев)
Объекты
| Объект | Кадастр | Связь |
|---|---|---|
| Земельный участок | 24:50:0700040:4745 | ЗУ 4745 |
| Многоквартирный дом | 24:50:0700040:4868 | МКД 4868 |
| Сооружение Автостоянка (ул. Ключевская, ЗДАНИЕ 65) | 24:50:0700040:4765 | Парковка 4765 |
| 🆕 Неизвестный объект 5147 | 24:50:0700040:5147 | Объекты-загадки на ЗУ 4745 |
| 🆕 Неизвестный объект 4753 | 24:50:0700040:4753 | Объекты-загадки на ЗУ 4745 |
| 🆕 Неизвестный объект 4764 | 24:50:0700040:4764 | Объекты-загадки на ЗУ 4745 |
| 🆕 Помещение 4802 в парковке (372.4 м², НЕ ОДИ) | 24:50:0700040:4802 | Истребование части парковки в ОДИ |
Комплекс застройки — Ключевская 63, 65, 67, 69 (Свердловский район), застройщик единый.
✅ Выписки ЕГРН на 3 главных объекта получены 22.05.2026:
- ЗУ 4745 — КУВИ-001/2026-68953966
- МКД 4868 — КУВИ-001/2026-68954449
- Парковка 4765 — КУВИ-001/2026-68954271
⏳ Дополнительные выписки ожидаются (нужны для Этапа 2 и понимания структуры объектов на ЗУ):
- 4802 (372 м² в парковке, НЕ ОДИ — частное)
- 5147, 4753, 4764 (неизвестные объекты на ЗУ)
Действующие лица
Противник
- 👤 Енджиевский Захар Львович — бенефициар, депутат Заксобрания ЛДПР, доброволец СВО 2024. 15 учреждённых юрлиц, выручка группы 706 млн ₽
- 🏢 ООО СЗ М-3 ГРУПП — наш застройщик (ИНН 2460234509), микропредприятие с низкой платежеспособностью, 25 исп. производств
- 🏗️ ООО СТМ (Стройтехмонтаж) — голова холдинга (ИНН 2463086320), 3,3 млрд ₽ выручки, гендиректор Енджиевский. Угроза банкротства окт. 2024. Прямой конфликт интересов депутата ЗС через госконтракты КГКУ «УКС» (4,4 млрд ₽)
Старая УК (аффилирована)
- 🏢 ООО УК Слобода — ИНН 2465240111. Учредитель → Вовненко Сергей Леонидович (массовый номинал). Связь с холдингом доказана через Дело А33-17969 2025 М-3 vs ТОРГСИБСТРОЙ и совместный визит к Спутнику 16.05.2026
Союзники
- 🏢 ООО УК Спутник — выбрана ОСС май 2026, под давлением Слобода+СТМ
- 🆕 Семейный бизнес Зелюткиных (Зелюткин О.В. учредитель, Зелюткина М.С. директор)
- 🆕 Не «карманная УК КБС», а независимая + клиент КБС
- 🆕 Зелюткина также директор ООО УК Домино — управляет ЖК Домино (застроен КБС)
- 🏢 АО Культбытстрой (КБС) — застройщик, главный клиент Спутника/Домино. На разборках 16.05.2026 был на стороне Спутника
Контрагенты и регуляторы
🏦 АО БАНК ДОМ.РФ — залогодержатель ЗУ— 🆕 залог снят (выписка ЕГРН 21.05.2026)- Михаил — председатель совета МКД, истец/податель обращений
- Росреестр по Красноярскому краю (Голдобина Т. В., Масалева Г. И.)
- ДМИЗО Красноярска
- Управление архитектуры (Соловарова Ю. А.)
- Прокуратура г. Красноярска (Чуприков Д. А., Родькина О. С.)
- Прокуратура Свердловского района (ждём ответ)
Арбитраж — ключевые дела
- 🟢 Дело А33-23063 2020 Адм vs Стройнадзор — установлены судом нарушения исходного ПМТ № 516 для нашей территории. Опорный документ.
- 🟡 Дело А33-36551 2019 Озеро vs М-3 ГРУПП — другой объект, но прецедент тактики защиты застройщика. Полезные уроки для нашего иска.
- 🔴 Дело А33-17969 2025 М-3 vs ТОРГСИБСТРОЙ — публичное юр.доказательство связи М-3 ↔ Слобода.
Подробный список 10 дел СЗ М-3 ГРУПП — в ООО СЗ М-3 ГРУПП (раздел «Арбитражные дела»).
Нормативные акты
- Постановление № 205 от 14.03.2022 — действующая редакция ПМТ нашего квартала
- Распоряжение Адм. № 2188-недв от 21.04.2022 — предоставление ЗУ застройщику
- Распоряжение № 66-арх от 23.05.2016 — РЗТ по Ключевской 63/65/67/69 (10 084 м²)
- Договор о развитии застроенной территории № 4-18 от 13.07.2016
- Решение Горсовета В-307 от 28.02.2023 — карта ПЗЗ, наш квартал СОДЖ-2
- Решение Горсовета В-36 от 26.03.2024 — переиздание Прил. 1, 4, 7 (наш квартал не менялся)
Юридическая хронология
| Дата | Событие |
|---|---|
| 07.07.2015 | В-122 — ПЗЗ (Ж-4) |
| 23.05.2016 | Распоряжение № 66-арх — РЗТ Ключевская 63/65/67/69 (10 084 м²) |
| 13.07.2016 | Договор РЗТ № 4-18 |
| 08.08.2017 | Пост. № 516 — первичный ПМТ |
| 07.10.2019 | Пост. № 726 — изменения, образованы условные № 31, 32 |
| 14.03.2022 | Постановление № 205 от 14.03.2022 — действующая редакция |
| 21.04.2022 | Распоряжение № 2188-недв — ЗУ застройщику |
| сент. 2021 | Енджиевский Захар Львович избран депутатом ЗС |
| 30.11.2022 | Залог доли учредителя в СЗ М-3 ГРУПП |
| 28.02.2023 | Решение В-307 — карта ПЗЗ, наш квартал СОДЖ-2 |
| 15.10.2024 | Федресурс: угроза банкротства ООО СТМ |
| 2018-2024 | 🆕 Период взяток Логинова (180 млн ₽) от ООО «Промстрой» (Ханагян) |
| 16.09.2022 | Логинов вступил в должность главы Красноярска |
| 20.02.2025 | 🆕 Веселкова стала директором УК Домовладелец (в тот же день — доверенности СТМ/М-3 ГРУПП) |
| 19.03.2025 | 🆕 Кадастровый учёт Парковки 4765 (отдельное здание) |
| 21.03.2025 | 🆕 Кадастровый учёт МКД 4868 |
| 2025 | Год ввода МКД МКД 4868 в эксплуатацию (точная дата 2025, не 11.03.2025) |
| 21.10.2025 | Обращение в Росреестр (отказ) |
| 09.06.2025 | 🆕 Арест Логинова СК РФ (ч. 6 ст. 290 УК) |
| 16.09.2025 | 🆕 Отставка Логинова |
| 16.04.2026 | 🆕 Начало реорганизации ООО СТМ (присоединение) |
| ~04.04.2026 | Обращение в Прокуратуру г. Красноярска |
| 05.05.2026 | Ответ: обязанность застройщика, переадресация в Свердл. |
| 13.05.2026 | ОСС о смене УК → Спутник |
| 16.05.2026 | Слобода + СТМ давят на Спутник; КБС был на стороне Спутника, давал отпор СТМу |
| 21.05.2026 | Заказаны выписки ЕГРН; финансовая разведка холдинга |
| 22.05.2026 | 🆕 Получены выписки ЕГРН. Системная разведка холдингов, дела Логинова, КБС-Спутник, Промстрой-Домовладелец. Подготовлены черновики иска и жалоб |
| ~04.07.2026 | Крайний срок ответа Прокуратуры Свердловского района |
Резюме позиций сторон
Росреестр. ДМИЗО письменно подтвердил, что работы по образованию ЗУ для эксплуатации МКД не проводились. На участке кроме МКД есть Парковка 4765 с другими собственниками → отметки об ОДИ нет, права застройщика прекратить нечем. Подсказан прецедент Определение СК ВС РФ от 22.11.2022 № 16-КГ22-28-К4.
Прокуратура г. Красноярска. Обязанность сформировать участок под МКД лежала на застройщике, не на ДМИЗО. Реагирования нет. Если застройщик откажется — обязанность переходит МСУ (пп. 3, 4 ст. 16 ФЗ-189). Дело переадресовано в Прокуратуру Свердловского района.
Управление архитектуры. Отписка по запросу заверенной копии проекта — направила на pravo-admkrsk.ru.
Михаил. Просит выделить отдельный участок под МКД с ВРИ 2.6. Главный путь — ст. 36 ЖК + ст. 16 ФЗ-189 + п. 4 ст. 19 ПЗЗ.
Аудит цепочки (обновлено 2026-05-22)
🔴 Разрушено / ослаблено (но осторожно — некоторые могут переоткрыться)
- ВРИ 2.6 + 2.7.1 + 3.1.1 — основные ВРИ зоны СОДЖ-2, легитимно (по состоянию на момент принятия)
- Прецедент против оспаривания зоны: дело 3А-254/2024 (краевой суд) + 66а-1095/2024 (5-й апелл.) — 🆕 ПЕРЕОТКРЫТО через Пересмотр В-307 по новым обстоятельствам (дело Логинова) (дело Логинова — новое обстоятельство по ст. 350 КАС / ст. 392 ГПК)
- Автостоянка — проектная часть МКД по ДДУ (п. 1.3)
- Михаил в ДДУ дал согласие на широкий спектр операций с землёй
- Зона СОДЖ-2 установлена легитимно (RecordID=73, 1363 участника, point-in-polygon тест ЗУ 4745 — 15 из 22 точек на границе зоны) — но легитимность принятия В-307 как акта под вопросом после ареста Логинова
🟢 Подтверждено / укреплено
- Возможность сформировать отдельный участок — прямо в п. 4 ст. 19 ПЗЗ
- Признание Прокуратуры г. Красноярска обязанности застройщика
- Письменное подтверждение ДМИЗО (через Росреестр)
- Дело А33-23063 2020 Адм vs Стройнадзор — нарушения ПМТ № 516
- МНГП В-299 п. 3.1.2: 99 < 132 м/м — парковка не нормативная
- 2026-05-21: установлена структура холдинга, депутатский статус, конфликт интересов
- 🆕 2026-05-22: выписки ЕГРН получены — собственник М-3 ГРУПП, ОДИ не зарегистрирован, парковка отдельное здание (адрес «Ключевская 65»)
- 🆕 ВС РФ № 16-КГ22-28-К4 от 22.11.2022 проанализирован — прямо подтверждает обязанность застройщика
- 🆕 КС РФ № 12-П от 28.05.2010 — Михаил может подавать иск БЕЗ ОСС
- 🆕 КС РФ № 19-П от 18.04.2024 (УК Мир) — для жалоб на Слободу по тех. документации
- 🆕 4 источника рекламы подземной парковки (m2.ru, domostroyrf.ru, cian.ru, стм24.рф)
- 🆕 Дело Логинова (взятки 180 млн) — В-307 подписан в период взяточничества, повод для проверки СК
🟡 Закрытые открытые вопросы
| Что было открыто | Что выяснили |
|---|---|
| ✅ Зафиксировано в Прецеденты ВС РФ — формирование ЗУ под МКД и ОДИ | |
| ✅ Получены 22.05.2026, обработаны | |
| 🟡 Юристом запрашивать через истребование доказательств | |
| ✅ Учредитель Вовненко С.Л. — не номинал, сам застройщик (директор ООО Комжилстрой + ООО Строй и к). См. Связка УК Слобода ↔ Домовладелец ↔ Фридом (карта) |
🟡 Новые открытые вопросы (на 22.05.2026)
- ⏳ Постановление № 461 от 14.03.2022 — что это (упоминалось вместе с № 205) — через юриста
- ⏳ Учредитель ООО УК Домино — он же Зелюткин О.В.? (через rusprofile pro Михаила)
- ⏳ Учредители ООО Тим Холдинг, Сибирь Энерджи, Центр Энергоэффективности (на ул. 78 Доб.Бригады)
- ⏳ Контракты СТМ ↔ МКУ «Дороги» (где Логинов брал взятки) — связь через zakupki.gov.ru
- ⏳ Объекты 5147, 4753, 4764 на ЗУ — что это (выписки ЕГРН ~700 ₽ каждая)
- ⏳ Что в помещении 4802 (372 м² в парковке) — выписка ЕГРН
- ⏳ Подрядчики УК Спутник — список и аффилированность (через запрос Зелюткиной)
- ⏳ Декларации Енджиевского 2019, 2022, 2023, 2024 (на declarator.org)
Открытые ниточки для запросов
- Распоряжение № 66-арх от 23.05.2016 — текста нет, содержание из Дело А33-23063 2020 Адм vs Стройнадзор
- Договор РЗТ № 4-18 от 13.07.2016 — текста нет
- Предписание Стройнадзора № 4 от 28.04.2020 — текста нет
- Запрос в УА — повторные слушания после Пост. 141 — 🔥 готов к подаче
Активный фронт
Текущие действия (срочно)
- ✅ Выписки ЕГРН получены (22.05.2026) — все 3 объекта обработаны
- ⏳ Ждём Прокуратуру Свердловского района (~04.07.2026)
- 🔥 Подать запрос в Управление архитектуры (готов — Запрос в УА — повторные слушания после Пост. 141)
- 🔥 Сохранить рекламу подземной парковки (сроки давности на грани) — см. Введение в заблуждение по парковке — ФАС и Роспотребнадзор
- 🔥 Подать жалобы УФАС + Роспотребнадзор — черновики готовы
- 🔥 Найти юриста по градостроительным спорам — критическая инвестиция (см. Поиск юриста по градостроительным спорам)
- 🔼 Подать повторный запрос в Слободу + жалобы ГЖИ/Прокуратура по тех. документации
- 🔼 ОСС № 4 о финансировании юриста (после внесения Спутника в реестр ГЖИ)
Основные векторы (с честной оценкой)
- 🟡 Главный иск к ООО СЗ М-3 ГРУПП (15-25% полный успех, реально через апелляцию) — готов черновик в Черновик искового заявления — формирование ЗУ под МКД. Риски: подведомственность, «уже есть ОДИ», парковка как отдельное здание
- 🟡 Введение в заблуждение ФАС/РПН (30-40% успех) — 4 источника рекламы зафиксированы. Риск: «реклама агрегаторов, а не застройщика»
- 🟡 Истребование части парковки в ОДИ (Этап 2) — после Главного иска, зависит от его результата
- 🔴 Антикоррупционный вектор — переведён в PR-инструмент, не правовой фронт. Маловероятно реальное наказание Енджиевского
- 🔴 Пересмотр В-307 через Пересмотр В-307 по новым обстоятельствам (дело Логинова) — гипотеза, ждать развития СК (нужен приговор по конкретному эпизоду)
- 🔴 План «Б» (банкротство СТМ) — переведён в мониторинг, не активный фронт. Эффект <10% даже при банкротстве (М-3 ГРУПП — отдельное юрлицо)
Долгосрочные
- 🔮 Создание ТСЖ (2027-2028) — после стабилизации
- 🔮 Иск о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК) — после Этапа 2
Мониторинг
- Автомониторинг публичных слушаний: Scheduled Task
k67-land-scan, репоdecrypt-mm/k67_land - Мониторинг банкротства СТМ и М-3 ГРУПП через Федресурс и kad.arbitr.ru
- Мониторинг дела Логинова — расширение предмета следствия
Контакты
- Росреестр по Красноярскому краю. ул. Дубровинского, 114, 660021. Тел. (391) 22-65-601. Исполнитель: Масалева Г.И., +7 (391) 2-265-698.
- ДМИЗО Красноярска. ул. Карла Маркса, 75, 660049. Тел. приёмной +7 (391) 226-17-01, земельные вопросы +7 (391) 226-18-42. admkrsk.ru.
- Управление архитектуры Адм. Красноярска. Подписант: Соловарова Ю.А. (зам. рук. архитектуры).
- Прокуратура г. Красноярска. ул. Ладо Кецховели, 18 «а», 660001. Тел. 8 (3912) 299-15-20, krpro108@24.mailop.ru. Прокурор Чуприков Д.А. Исполнитель Родькина О.С., +7 (391) 299-15-37.
- Прокуратура Свердловского района Красноярска. Туда переадресовано наше обращение.
Источники
- Полная переписка с госорганами:
Files/Земля под МКД/Переписка с госорганами/- Файл 5 — запрос в Управление архитектуры (готов)
- Файл 6 — арбитражные дела М-3 ГРУПП
- Файл 7 — холдинг Енджиевского (финразведка)
- Файл 8 — карта знаний (синхронна с Mindmap земельного вопроса)
- Архив постановлений Адм.:
Files/Земля под МКД/Архив документов/ - Нормативка:
Files/Земля под МКД/Нормативка/ - Скилл
mkd-chairman/land.md— детальные аудиты, point-in-polygon тест
Связи
- 00 Земля под МКД
- Mindmap земельного вопроса — визуальная карта связей
- 🛡 Critical → Defensive reasoning — критика всех позитивных выводов
- Анализ ДДУ — защитные клаузулы застройщика и контр-аргументы
- Смена УК (к67) — статус и правовая база
- Тех. паспорт дома
Теги: ЖКХ МКД к67 Росреестр Прокуратура ОДИ холдинг Енджиевский депутат СТМ Слобода MOC