Земля под МКД (Ключевская 67)

Черновик искового заявления — формирование ЗУ под МКД

время чтения ~11 мин.

Черновик искового заявления — формирование ЗУ под МКД

🟡 Черновик. Готовится для подачи к застройщику. ОБЯЗАТЕЛЬНО проверить с юристом перед подачей — это сложный судебный документ, юрист может оптимизировать формулировки + точно подтвердить подсудность.

⚠️ КЛЮЧЕВЫЕ УТОЧНЕНИЯ ПЕРЕД ПОДАЧЕЙ

ЧтоЗначение
ПодсудностьСвердловский районный суд г. Красноярска (660055, ул. Барнаульская, 6) по ст. 30 ГПК — исключительная подсудность по недвижимости (по месту нахождения ЗУ ул. Ключевская 67). Альтернатива (если юрист скажет иначе): Кировский районный суд (по адресу ответчика — ул. 9 Мая 81, Советский район) или АС Красноярского края (если истцом будет ТСЖ). КС РФ 12-П 2010 → собственник-физлицо имеет право подавать.
ИстецКоролев Михаил Александрович (физлицо), без необходимости ОСС-уполномочивания (по КС РФ 12-П от 28.05.2010)
ОтветчикООО СЗ «М-3 ГРУПП», ИНН 2460234509
Третьи лицаДМИЗО Адм. Красноярска, Управление архитектуры Адм. Красноярска, Росреестр по Красноярскому краю
Госпошлина300 ₽ (физлицо, неимущественный иск, ст. 333.19 НК РФ)
Цена искаНеимущественный (требование о понуждении к действию)

ТЕКСТ ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ

В Свердловский районный суд г. Красноярска 660055, г. Красноярск, ул. Барнаульская, 6

Истец: Королёв Михаил Александрович Дата рождения: (заполнить) Место рождения: (заполнить) ИНН: (заполнить) СНИЛС: (заполнить) Адрес регистрации: г. Красноярск, ул. Ключевская, д. 67, кв. 163 Адрес для корреспонденции: тот же Телефон: (заполнить) Email: sun.korolev@gmail.com

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «М-3 ГРУПП» ИНН 2460234509 ОГРН: (уточнить) Юридический адрес: 660048, Красноярский край, г. Красноярск, ул. 9 Мая, дом 81, этаж 3

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований:

  1. Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ДМИЗО), 660049, г. Красноярск, ул. Карла Маркса, 49
  2. Управление архитектуры администрации города Красноярска, 660049, г. Красноярск, (адрес уточнить)
  3. Управление Росреестра по Красноярскому краю, 660021, г. Красноярск, ул. Дубровинского, 114

Цена иска: неимущественный. Государственная пошлина: 300 руб. (квитанция прилагается).

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о понуждении к формированию земельного участка под многоквартирным домом и обеспечению его перехода в общую долевую собственность собственников помещений

I. Обстоятельства дела

1. Право истца

Я, Королёв Михаил Александрович, являюсь собственником квартиры № 163 в многоквартирном доме по адресу: г. Красноярск, ул. Ключевская, дом 67 (далее — МКД). Право собственности возникло на основании Договора участия в долевом строительстве № О1-163 (далее — ДДУ), заключённого с ответчиком, и зарегистрировано в установленном порядке.

Избран председателем совета многоквартирного дома решением общего собрания собственников (ОСС № 1, март 2026 года).

2. Характеристика объекта недвижимости

Многоквартирный жилой дом по ул. Ключевская, 67 имеет следующие характеристики (выписка ЕГРН от 21.05.2026 № КУВИ-001/2026-68954449):

  • Кадастровый номер: 24:50:0700040:4868
  • Адрес: г. Красноярск, ул. Ключевская, дом 67
  • Назначение: многоквартирный дом
  • Полное наименование: «Многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и автостоянкой расположенный по ул. Ключевская г. Красноярск»
  • Площадь: 19 861,1 м²
  • 25 этажей (надземных, подземных — 0)
  • Год ввода в эксплуатацию: 2025
  • 264 жилых помещения + 14 нежилых помещений (из которых 7 — общедомовое имущество)

3. Земельный участок под МКД

Многоквартирный дом расположен на земельном участке (далее — ЗУ) со следующими характеристиками (выписка ЕГРН от 21.05.2026 № КУВИ-001/2026-68953966):

  • Кадастровый номер ЗУ: 24:50:0700040:4745
  • Дата присвоения кадастрового номера: 24.03.2022
  • Площадь: 6 378 ± 27,95 м²
  • Категория земель: земли населённых пунктов
  • Виды разрешённого использования: 2.6 (многоэтажная жилая застройка), 2.7.1 (хранение автотранспорта), 3.1.1 (предоставление коммунальных услуг)
  • Адрес: г. Красноярск, ул. Ключевская, з/у 67

4. Право собственности ответчика на ЗУ

Согласно выписке ЕГРН, единственным правообладателем земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700040:4745 является ответчик — ООО СЗ «М-3 ГРУПП» (ИНН 2460234509). Государственная регистрация права собственности произведена 26.04.2022 (запись № 24:50:0700040:4745-24/108/2022-1).

Общая долевая собственность собственников помещений МКД на указанный земельный участок не зарегистрирована.

5. Иные объекты на земельном участке

Помимо МКД, на земельном участке расположены:

  • Сооружение «Автостоянка» (кадастровый номер 24:50:0700040:4765, выписка ЕГРН № КУВИ-001/2026-68954271 от 21.05.2026, адрес: г. Красноярск, ул. Ключевская, здание 65) — самостоятельный объект недвижимости коммерческого назначения с отдельным адресом;
  • 3 объекта недвижимости с кадастровыми номерами 24:50:0700040:4753, 24:50:0700040:4764, 24:50:0700040:5147, назначение и собственник которых не выяснены, поскольку отдельные выписки ЕГРН на эти объекты не заказывались;
  • Объекты линейной инженерной инфраструктуры (кадастровые номера 24:50:0000000:345472, 24:50:0000000:345288, 24:50:0000000:151331).

Согласно Постановлению Администрации города Красноярска от 14.03.2022 № 205 (Приложение 5 к Проекту планировки и межевания) парковка проектно квалифицирована как объект коммерческой недвижимости: «Предполагается размещение объектов коммерческой недвижимости. Привязка всей номенклатуры встраиваемых объектов обслуживания и офисных помещений к объектам предлагается на последующих стадиях проектирования по заданиям инвесторов и арендаторов».

6. Признание госорганами обязанности застройщика

Согласно ответу Прокуратуры города Красноярска от 05.05.2026 (исх. № (уточнить)) на моё обращение, обязанность по формированию земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома по ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ лежала на застройщике.

Согласно ответу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (передан через Управление Росреестра по Красноярскому краю в ответе от (уточнить)) — «работы по образованию участка для эксплуатации МКД по ст. 36 ЖК и ст. 16 ФЗ-189 не проводились».

Таким образом, обязанность застройщика по формированию отдельного земельного участка для эксплуатации МКД и передаче его в общую долевую собственность собственников помещений установлена органами государственной власти и местного самоуправления, но не исполнена.

II. Правовая позиция

1. Право собственников помещений МКД на земельный участок (ст. 36 ЖК РФ)

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

2. Механизм формирования ЗУ и перехода в ОДИ (ст. 16 ФЗ-189)

Согласно части 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в случае если до введения в действие ЖК РФ земельный участок, на котором расположен МКД, не был сформирован, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка.

Согласно части 4 статьи 16 ФЗ-189, формирование земельного участка является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Согласно части 5 статьи 16 ФЗ-189, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Право индивидуального обращения собственника (КС РФ № 12-П от 28.05.2010)

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 12-П часть 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» признана не соответствующей Конституции Российской Федерации в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то решением общего собрания собственников помещений в данном доме, обращаться с заявлением о формировании земельного участка.

Таким образом, истец как собственник помещения в МКД вправе самостоятельно, без решения общего собрания собственников, обращаться с требованием о формировании земельного участка.

4. Обязанность застройщика (ВС РФ № 16-КГ22-28-К4 от 22.11.2022)

Согласно правовой позиции, выраженной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2022 № 16-КГ22-28-К4: «спорный земельный участок изначально находился в собственности застройщика, на нём лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и по передаче в общую долевую собственность земельных участков».

Согласно тому же определению: «поскольку государственный кадастровый учёт земельного участка, на котором расположены один многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты, не осуществлён, то при государственной регистрации права собственности на помещение в таком многоквартирном доме не осуществляется одновременно регистрация права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок».

5. Возникновение ОДИ в силу закона (Пленум 10/22)

Согласно пункту 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право общей долевой собственности на земельный участок и иное общее имущество многоквартирного дома возникает в силу закона, не требует государственной регистрации.

6. Возможность формирования ЗУ меньше минимума (п. 4 ст. 19 ПЗЗ В-122)

Согласно пункту 4 статьи 19 Решения Красноярского городского совета депутатов от 07.07.2015 № В-122 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск», предельные минимальные размеры земельных участков не применяются для существующих многоквартирных домов, что позволяет сформировать отдельный участок под МКД даже если его площадь окажется меньше минимума 0,5 га, установленного для зоны СОДЖ-2.

7. Нарушение проектного норматива парковки

Согласно пункту 3.1.2 Решения Красноярского городского совета депутатов от (дата) № В-299 (Местные нормативы градостроительного проектирования), для многоквартирного дома с 264 квартирами норматив парковочных мест составляет не менее 50% от потребности, то есть 132 машино-места.

Фактически на территории жилого комплекса размещено 99 машино-мест в сооружении 24:50:0700040:4765 (выписка ЕГРН), что составляет 75% от нормативной потребности. Таким образом, парковка проектно и фактически не является нормативной инфраструктурой МКД, а представляет собой самостоятельный коммерческий объект.

III. Существо нарушения

Ответчик ООО СЗ «М-3 ГРУПП», являясь застройщиком МКД и собственником земельного участка под ним, не исполнил обязанность по формированию отдельного земельного участка для эксплуатации МКД и обеспечению его перехода в общую долевую собственность собственников помещений.

Текущая ситуация — единый земельный участок 24:50:0700040:4745 площадью 6 378 м², на котором расположен МКД, отдельное коммерческое сооружение «Автостоянка» с самостоятельным адресом (ул. Ключевская, здание 65) и неустановленные иные объекты, не позволяет собственникам помещений МКД реализовать свои права на общее имущество в порядке, установленном статьёй 36 ЖК РФ.

Бездействие застройщика нарушает права истца как собственника помещения и противоречит установленным судебной практикой Верховного Суда РФ обязанностям застройщика по передаче в общую долевую собственность земельных участков под МКД.

IV. Прошу

На основании изложенного, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьёй 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статьями 12, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, прошу суд:

  1. Признать незаконным бездействие ответчика ООО СЗ «М-3 ГРУПП» (ИНН 2460234509), выразившееся в неисполнении обязанности по формированию отдельного земельного участка для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Ключевская, 67 (кадастровый номер 24:50:0700040:4868).

  2. Обязать ответчика ООО СЗ «М-3 ГРУПП» в течение 3 (трёх) месяцев с даты вступления решения суда в законную силу:

    • осуществить разделение земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700040:4745 на части (земельные участки) таким образом, чтобы образовался отдельный земельный участок, предназначенный исключительно для эксплуатации многоквартирного дома по ул. Ключевская, 67, с видом разрешённого использования «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» (код 2.6);
    • провести кадастровые работы по образованию такого земельного участка;
    • обратиться в орган регистрации прав для постановки образованного земельного участка на государственный кадастровый учёт.

  3. На случай неисполнения ответчиком судебного решения в установленный срок — взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку (астрент) в размере 5 000 (пять тысяч) рублей за каждый день неисполнения решения суда (статья 308.3 ГК РФ).

  4. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

  5. Взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя в размере (уточнить с юристом).

V. Приложения

  1. Копия настоящего искового заявления для ответчика и третьих лиц (4 экз.).
  2. Квитанция об оплате государственной пошлины.
  3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок 24:50:0700040:4745 от 21.05.2026 (КУВИ-001/2026-68953966).
  4. Выписка из ЕГРН на многоквартирный дом 24:50:0700040:4868 от 21.05.2026 (КУВИ-001/2026-68954449).
  5. Выписка из ЕГРН на сооружение «Автостоянка» 24:50:0700040:4765 от 21.05.2026 (КУВИ-001/2026-68954271).
  6. Копия Договора участия в долевом строительстве № О1-163.
  7. Копия Договора о праве собственности на квартиру № 163.
  8. Копия Постановления администрации г. Красноярска от 14.03.2022 № 205 (Проект планировки и межевания), включая Приложение 5.
  9. Копия ответа Прокуратуры г. Красноярска от 05.05.2026.
  10. Копия ответа Управления Росреестра по Красноярскому краю (с информацией от ДМИЗО).
  11. Копия паспорта истца.
  12. Копия протокола ОСС № 1 об избрании председателем совета МКД (при необходимости — для подтверждения статуса; для самого иска не обязательно по КС РФ 12-П).

«___» _______________ 2026 года

Истец: ________________________ Королёв М.А.

Что доуточнить с юристом

#Вопрос
1Подсудность: точно ли Свердловский районный суд (по месту нахождения ЗУ), или Кировский (по адресу ответчика), или АС Красноярского края (если истцом будет ТСЖ)?
2Третьи лица: возможно стоит привлечь дополнительно Стройнадзор Красноярского края (как союзника по делу А33-23063) или Прокуратуру?
3Просительная часть: как точно сформулировать требование — «разделить ЗУ» или «образовать отдельный ЗУ»? Возможно нужна экспертиза по кадастровым работам?
4Астрент 5000 ₽/день — оптимальная сумма? Или больше для давления?
5Срок исполнения 3 месяца — реалистично или мало?
6Расходы на представителя — сразу заявлять или после?
7Этап 2 — параллельно или после? (см. Истребование части парковки в ОДИ)

Что собрать ДО подачи

  • Заполнить персональные данные в шапке (паспорт, ИНН, СНИЛС, телефон)
  • Уточнить ОГРН ответчика (через rusprofile)
  • Уточнить адрес Управления архитектуры
  • Получить от Прокуратуры исходящий номер ответа от 05.05.2026
  • Получить от Росреестра исходящий номер ответа с информацией от ДМИЗО
  • Распечатать и подписать
  • Оплатить госпошлину 300 ₽
  • Сделать копии всех приложений (4 экземпляра)
  • Подать через канцелярию или через ГАС «Правосудие»

Альтернативный вариант — иск к Администрации г. Красноярска

Если застройщик откажется или ликвидируется — обязанность переходит к МСУ по пп. 3, 4 ст. 16 ФЗ-189. См. План Б — банкротство СТМ.

В таком случае ответчиком будет Администрация г. Красноярска, а ДМИЗО + Управление архитектуры — её органы. Истец — тот же.

Связи

Теги: к_действию черновик_иска главный_иск к67

Вид графа

Обратные ссылки