Земля под МКД

Заметки про земельный участок под многоквартирным домом: правовые основы, конкретные кейсы, переписка с госорганами. Единственный источник истины (с 2026-05-21).

🛡 Принципы работы по делу (для меня и для ассистента)

1. Системный подход (systemic thinking)

Любой запрос (вопрос, фикс, обновление документа, новая идея, исследование) обрабатывать как класс, не как экземпляр. Если нашли «убийственный» пункт в ДДУ — сразу обновить ВСЕ зависимые документы (расчёт, шаблон иска, брифинг юристу, чат жильцов), а не только тот, где обнаружили.

2. Defensive reasoning — обязательно для любого позитивного вывода ⚠️

Перед тем как опираться на позитивный вывод (для нашей пользы) — атаковать его. Найти, как противник, суд, госорган, обстоятельства разрушат этот вывод. Только то, что выдержало атаку, — реальная опора. Всё остальное — гипотеза, которую нельзя выдавать за факт.

📌 Метод:

Сформулировать вывод явно («сроки в нашу пользу», «получим 900K», «прокуратура нас поддержала»)
Спросить: «что может этот вывод разрушить?» — найти минимум 2-3 атаки
Оценить вероятность атаки и её эффект
Сформулировать финальную честную позицию (часто слабее исходной)
Зафиксировать в заметке (не «выиграем», а «при условиях X и Y вероятность выиграть Z%»)

📋 Применение по делу о земле → Defensive reasoning — критика всех позитивных выводов

3. Ценность связей (не количество)

Создавать wiki-link только если: (а) связь критически влияет на документ, (б) документ критически зависит от связи, (в) связность сама по себе ценна для поиска. Не плодить связи ради связей.

🔥 Сейчас в работе (К действию)

📊 Дашборд — К действию — авто-агрегирующийся список всех открытых задач через плагин Tasks. Начинай здесь.

📁 Папка _К действию/ — готовые к подаче документы:

🔥 Запрос в УА — повторные слушания после Пост. 141 — готов к подаче, ждёт заполнения отчества/телефона/даты

⏳ Ждём (отражено в дашборде):

Ответ прокуратуры Свердловского района — крайний срок ~04.07.2026
Выписки ЕГРН — ~26.05.2026

Карты обзора (start here)

🟢 В корне:

Земля под МКД (к67) — статус и правовая база — полный обзор / MOC

📁 Папка Карты/ — все обзорные карты:

Mindmap земельного вопроса — визуальная карта связей (Mermaid)
Холдинг Енджиевского — карта — структура противника
Карта противника — расширенная Mermaid-карта
Реестр сторон — противники, союзники, нейтрал — сводный реестр
Хронология ключевых событий 2015-2026 — таймлайн

Объекты

ЗУ 4745 — наш земельный участок
МКД 4868 — наш многоквартирный дом
Парковка 4765 — коммерческая автостоянка

Стратегические векторы

Этап 1 (сейчас)

🟢 Главный иск — понуждение к формированию ЗУ — отделить ЗУ под МКД
🟢 Введение в заблуждение по парковке — ФАС и Роспотребнадзор — параллельный путь после выписки ЕГРН

Этап 2 (после главного иска)

🟢 Истребование части парковки в ОДИ — 🆕 отобрать нераспроданные м/м + помещение 4802 в общее имущество

Резерв / параллельные

🛡 План Б — банкротство СТМ — резервный сценарий
🟢 Антикоррупционный вектор — параллельная линия

📁 Аналитика

Глубокие разборы, обоснования векторов, защитные клаузулы. Папка Аналитика/.

Действующие лица

Физические лица — противник и связанные

Енджиевский Захар Львович — бенефициар, депутат Заксобрания ЛДПР
Вовненко Сергей Леонидович — учредитель Слободы, массовый номинал
Веселкова Ольга Владимировна — директор Слободы

Физические лица — мы

Михаил Королёв — председатель совета МКД, истец

Юридические лица холдинга / союзники

ООО СЗ М-3 ГРУПП — наш застройщик
ООО СТМ — голова холдинга
ООО М-3 ГРУПП (без СЗ) — связано через арбитраж
ООО УК Слобода — старая УК (до мая 2026)
ООО УК Спутник — новая УК
АО БАНК ДОМ.РФ — залогодержатель

Прочие 13 юрлиц холдинга

Полная структура и характеристики — в Холдинг Енджиевского — карта (5 кластеров: Ключевская 63 — финансово-юридический хаб, 9 Мая 81, Кубековская Промзона, Комсомольский 20, ЛНР).

Государственные органы

Контролёрные и надзорные

Прокуратура г. Красноярска — городская, дала ответ 05.05.2026
Прокуратура Свердловского района — текущая инстанция, ждём ответ
Росреестр по Красноярскому краю — отказ + подсказки
Стройнадзор Красноярского края — 🟢 союзник, выиграл Предписание № 4 в А33-23063

МСУ и Адм. Красноярска

ДМИЗО — ключевое признание «работы не проводились»
Управление архитектуры — готовим запрос (повторные слушания)

Государственные заказчики СТМ (антикоррупционный контур)

КГКУ УКС — краевой заказчик 17 контрактов на 4,4 млрд ₽
МКУ Красноярска УКС — городской заказчик 6 контрактов на 5,4 млрд ₽
Заксобрание Красноярского края — утверждает краевой бюджет (КГКУ УКС)

Судебные инстанции

АС Красноярского края — первая инстанция (А33)
3-й ААС — апелляция (03АП)
Верховный Суд РФ — кассация + прецедент 16-КГ22-28-К4

Арбитражные дела

Главные

Дело А33-23063 2020 Адм vs Стройнадзор — нарушения исходного ПМТ установлены
Дело А33-36551 2019 Озеро vs М-3 ГРУПП — прецедент тактики защиты
Дело А33-17969 2025 М-3 vs ТОРГСИБСТРОЙ — связь Слобода ↔ М-3 ГРУПП

Прочие 9 дел М-3 ГРУПП

Полный список с краткой характеристикой (проигрыш / отказ / мировое / возврат) — в карточке ООО СЗ М-3 ГРУПП, раздел «Арбитражные дела».

Нормативные акты

📁 00 Нормативные акты — индекс папки Нормативные акты/ со всеми постановлениями, распоряжениями, решениями (сгруппированы по статусу) + шпаргалка по федеральным нормам.

Действующие (текущая правовая база)

Постановление № 205 от 14.03.2022 — действующая редакция ПМТ нашего квартала
Распоряжение № 2188-недв от 21.04.2022 — предоставление ЗУ 4745 застройщику
Решение Горсовета В-307 от 28.02.2023 — установило зону СОДЖ-2 для нашего квартала
МНГП В-299 (Местные нормативы градпроектирования) — норматив парковки 50% (99 < 132)
Постановление № 211 от 20.05.2024 — частичная отмена Пост. № 205 (TBD объём)

Историческая база (от РЗТ до текущей редакции)

Распоряжение № 66-арх от 23.05.2016 — фундамент: РЗТ Ключевской 10 084 м²
Договор РЗТ № 4-18 от 13.07.2016 — обязательство 4 домов на 10 084 м²
Постановление № 516 от 08.08.2017 — исходный ПМТ (нарушения установлены судом)
Постановление № 726 от 07.10.2019 — промежуточная редакция ПМТ
Постановление № 141 от 20.02.2022 — отклонение проекта ПМТ ⚡ (предмет запроса в УА)
Решение Горсовета В-122 от 07.07.2015 — исходные ПЗЗ Красноярска (п. 4 ст. 19)

📁 Судебная практика

Прецеденты Верховного Суда и Конституционного Суда + анализ применимости. Папка Судебная практика/.

Прецеденты ВС РФ — формирование ЗУ под МКД и ОДИ — главный набор прецедентов для иска
Прецеденты — введение в заблуждение по парковке — для УФАС/Роспотребнадзор
КС РФ 19-П от 18.04.2024 (УК Мир) — анализ применимости к Слободе — для смены УК

Концепции

ОДИ (Общее долевое имущество) — главное правовое основание
ПМТ (Проект планировки и межевания) — что такое и как утверждается
ПЗЗ (Правила землепользования и застройки) — зона СОДЖ-2
ВРИ (Виды разрешённого использования) — наши 2.6 + 2.7.1 + 3.1.1
РЗТ (Развитие застроенной территории) — историческое основание

Правовые инструменты (альтернативные иски — ПОСЛЕ главного)

Признание права ОДИ (ст. 12 ГК) — если Росреестр откажется автоматически зарегистрировать ОДИ
Сервитут к парковке (ст. 274 ГК) — обеспечение доступа жильцов
Негаторный иск (ст. 304 ГК) — устранение нарушений (шлагбаумы, посторонние машины)
Неосновательное обогащение за парковку (ст. 1102 ГК) — взыскание дохода с коммерческой парковки

Ключевые нормы (быстрая шпаргалка)

ст. 36 ЖК РФ — состав ОДИ собственников помещений в МКД
ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ — переход участка в ОДИ; пп. 3, 4 — обязанность МСУ
ч. 5 ст. 40 ФЗ № 218-ФЗ — автоматическая регистрация ОДИ
Постановление Пленума ВС/ВАС № 10/22 — право ОДИ возникает в силу закона
Приказ Минстроя № 153/пр от 07.03.2019 — методические рекомендации
Определение СК ВС РФ от 22.11.2022 № 16-КГ22-28-К4 — прецедент (поднимать через юриста)
п. 4 ст. 19 ПЗЗ В-122 — главная норма для нашего иска
п. 3.1.2 МНГП В-299 — норматив парковки 50%
ст. 304 ГК РФ — негаторный иск
ст. 1102 ГК РФ — неосновательное обогащение
п. 3 ст. 14.1 ЗК РФ — несколько ВРИ на одном участке
ст. 5.1 ч. 12 ГрК РФ — повторные слушания при доработке
ст. 33 ГрК РФ — изменения карты ПЗЗ требуют слушаний
ст. 13.3 ФЗ-273 — депутат и конфликт интересов

Тег-конвенции

#Земля/МКД — категория
#к67 — наш дом
#персона #юрлицо #объект #дело #нормативный_акт #концепция #вектор #госорган #холдинг — типы заметок

Связи

Теги: ЖКХ МКД к67